Для участников программы «Военная ипотека», которые планируют приобретать жилье в новостройках, это является хорошей новостью: появляется возможность взять квартиру по военной ипотеке на нулевом этапе готовности дома.
Жильё на этапе котлована сравнялось по цене с готовым
Поэтому, чтобы компенсировать свои расходы, предлагают клиентам оформить договор долевого участия. То есть человек покупает квартиру на стадии строительства по низкой цене, тем самым вкладываясь в возведение дома. Но гарантировать сдачу объекта в срок и прочие форс-мажорные обстоятельства никто не может. Согласование строительного плана Согласно закону «О долевом строительстве», компаниям запрещено продавать квартиры до утверждения паспорта объекта. Несмотря на низкие цены, этот этап является наиболее рискованным для покупки квартиры. Если вы всё же решили приобрести жильё на этой стадии и сэкономить сотни тысяч рублей, юрист по вопросам недвижимости в Тюмени Михаил Богданов советует предпринять следующие действия: 1. Прежде чем аккредитовать компанию, банк проверяет её финансовое состояние, позиции на рынке.
Нарушение сроков сдачи объектов, негативная репутация и судебные иски станут препятствиями для получения аккредитации ; 2. Это считается рискованным, поскольку подобные документы не регистрируются в Росреестре. Соответственно, недобросовестный застройщик может одну квартиру продать нескольким покупателям», — полагает эксперт. Котлован После согласования строительного плана начинается первоначальная стадия возведения объекта — подготовка фундамента. Поэтому и тут необходимо убедиться в надёжности компании. Существенным плюсом покупки жилья на этом этапе является возможность выбора этажа и планировки квартиры.
После введения объекта в эксплуатацию такой возможности может не быть», — пояснила руководитель департамента новостроек агентства недвижимости «Этажи» Екатерина Шмалёва.
Окончание строительства намечено на конец 2021 года. Но уже сейчас ясно, что комплекс с такими характеристиками с течением времени будет только дорожать, а значит, вложение в стройку на начальном этапе — это гарантия экономии. Какие же еще есть гарантии у покупателей? Почти 5 месяцев застройщики могут пользоваться старой схемой продажи квадратных метров с применением договора долевого участия. Но уже после июля заработает новая система.
Она предполагает использование эскроу-счетов. Деньги вкладчиков не будут доступны застройщикам вплоть до завершения строительства, они осядут на специальных банковских счетах. А возводиться объекты будут за счет кредитных средств.
Например жилой комплекс, квартиры в котором дешевле строящихся, строился без эскроу-счетов и был введен в эксплуатацию еще в 2015—2016 годах. В текущих реалиях его предложение оценивается как «бизнес-минус», — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова рассказывает, что в старых границах Москвы средняя стоимость квадратного метра в проектах, где строительство еще не начато, составляет 475 тысяч рублей, в проектах на нулевом цикле 467 тысяч рублей, в проектах на стадии монтажа средних этажей 432 тысячи квартиры и апартаменты всех классов, по данным bnMAP. Такая разница обусловлена тем, что новые проекты запускаются уже в новых экономических условиях, они финансируются по финансовым моделям, рассчитанным на менее стабильную экономику. Более высокая цена объясняется и повышенной стоимостью строительных и отделочных материалов, лифтов и т.
То, что до прошлого года можно было импортировать напрямую, сейчас идет в лучшем случае через параллельный импорт. Мы прогнозируем, что в 2023 году ситуация останется без изменений, так как покупательский спрос хоть и начал постепенно восстанавливаться, но еще не достиг уровня 2021 года. Кроме того, объем предложения кратно превышает спрос. Плюс мы сильно зависим от ипотечных ставок: пока на рынке новостроек они гораздо выгоднее, чем на вторичке. Но пока крайне сложно делать какие-либо прогнозы, слишком много завязано на внешнеэкономические условия.
Когда покупать Смысл раннего инвестирования в недвижимость — выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.
По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади: купить на раннем этапе — как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта; купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки; приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене. Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства — ниже. Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика — он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект. Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно. По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы. Кого освобождают от налогов на имущество: если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет; если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника оформленного по договору дарения ; если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.
Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели. Хорошая новость для дольщиков — с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов ЖСК , могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей.
Покупка квартиры на этапе котлована: достоинства и недостатки
купить квартиру в строящемся доме 1000 Новостроек. Покупка квартиры на этапе котлована и в готовом доме – это разные цены и разный уровень рисков. Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ. Стадия котлована даёт потенциальным покупателям привилегию одними из первых изучить предложенное застройщиком «меню» квартир с определенными метражами, планировками и этажностью.
Дорогое ожидание: покупать ли квартиры в новостройках «на котловане»
| Покупка для перепродажи. В Москве скупают квартиры на стадии котлована 18.11.2023 | Банки.ру | Покупка жилья на стадии котлована: что важно знать. |
| Петербуржцы стали реже интересоваться квартирами на стадии котлована | Инвестиции в покупку квартиры на котловане для перепродажи перед вводом дома в эксплуатацию становятся опасными для инвесторов. |
| Покупка квартиры на стадии котлована: типовые ошибки | Квартиры на этапе котлована перестают пользоваться спросом со стороны населения. |
| Покупка квартиры на этапе котлована: достоинства и недостатки | Под квартирой на стадии котлована подразумеваются квадратные метры в доме, от которого во время заключения договора и оплаты построен только фундамент. |
| 7 особенностей покупки квартиры в новостройке на стадии котлована | Перед покупкой квартиры на стадии котлована важно тщательно изучить проект и застройщика. |
Покупка для перепродажи. В Москве скупают квартиры на стадии котлована
Одним из самых явных плюсов приобретения новостройки на стадии котлована является ее меньшая стоимость. Более того, если вы купили квартиру на стадии котлована в ипотеку, то придется за нее платить все 24 месяца. Нюансы покупки квартиры на стадии строительства, особенности инвестиций в квартиры на этапе котлована. Для сравнения, в 2017 году покупавших жилье на ранней стадии строительства было меньше: 20% — на этапе оформления проектной документации или котлована и еще 28% — на этапе возведения стен.
Покупка квартиры на стадии котлована: выгода или риск?
У застройщика должна быть лицензия, которая дает ему право заниматься строительной деятельности. Лицензия должна быть со сроком действия, покрывающей сроки строительства дома, и в ней должна быть указана высота зданий, которые может возводить компания, — проверьте этот параметр с высотой дома, который будет возводиться. Проверить следует и разрешение на строительство, в особенности сроки и соответствие данного разрешения конкретному дому. Также застройщик должен предоставить всю необходимую проектную документацию, а также иметь государственную экспертизу проектной документации. Тот, кто будет продавать квартиру в будущем доме, должен иметь документы уполномоченного представителя компании, если, конечно же, продажами не занимается сам застройщик. Можно спросить у компании, какими банками она аккредитована.
Это, конечно же, не самый точный показатель, но все же может свидетельствовать о надежности застройщика, ведь банк также осуществляет его проверку прежде, чем аккредитовать. Оплату лучше производить безналичным способом. С условиями договора, который предлагает вам застройщик, лучше ознакомиться в спокойной домашней обстановке, чтобы изучить все детали и условия. На данном этапе лучше посоветоваться с опытным в этих вопросах юристом, ведь неподготовленный человек может не заметить важных аспектов, определяющих права и обязанности каждой из сторон. Юрист может подсказать основные риски и предостеречь, если застройщик пытается вас обмануть.
Согласно законодательству стройка жилых домов должна быть застрахована. Покупателю нужно поинтересоваться о страховщике, предпочтительно, если это будет известная компания. Договор с застройщиком Чтобы приобретение жилья на нулевом этапе строительства стало безопасным, специалисты рекомендуют заключать договор долевого участия между сторонами. В нем фиксируются все данные об объекте, время окончания строительства, стоимость квадратного метра. Для урегулирования этого вопроса был принят ФЗ под номером 214.
Если фирма осуществляет продажу по иным принципам, то возможные риски увеличиваются. Согласно упомянутому федеральному закону, построенный объект передается участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росеестре, а это гарантия отсутствия двойных продаж. Покупатель благодаря такому договору получает максимальный уровень защиты, и в случае невыполнения сроков или предоставления ему несоответствующей недвижимости может расторгать сотрудничество в одностороннем порядке. Застройщик, который продает квартиры по такому договору, проходит строгий контроль в государственных органах, поэтому информация о нем максимально прозрачна.
В документе должны быть указаны сроки постройки дома, стоимость квартиры, указан адрес объекта и даны гарантийные обязательства. Далеко не каждый застройщик работает по договору долевого участия и соблюдает все правила его составления. Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована по другим типам договора — более опасное и рискованное дело. Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск состоит в том, что такая сделка нигде не регистрируется.
Ведь даже если что-то пойдет не так, дольщик сможет получить свои деньги обратно. Да, скорее всего, на эту сумму он уже не сможет найти аналогичный объект в жилых комплексах того же класса, но зато он точно не останется и без квартиры, и без вложенных средств, а также не превратится в обманутого дольщика. Но потенциальный покупатель не застрахован от других неприятных моментов. Например, от того, что стройка может затянуться на неопределенный срок. В зависимости от типа домостроения «панелька», «монолит» полный цикл работ, от фундамента до сдачи дома, занимает в среднем от 1,5-2 до 3 лет — и все это время нужно где-то жить. Хорошо, если у дольщика уже есть своя квартира. Но если он арендует жилье и при этом выплачивает ипотеку, каждый дополнительный месяц «просрочки» больно бьет по его карману. Еще один возможный риск для тех, кто приобретает квартиру на ранней стадии строительства — проект может претерпеть существенные изменения. Это касается как приобретаемого лота например, его площадь увеличится или уменьшится или отделка окажется иной , так и самой новостройки «вырастут» дополнительные этажи или вместо обещанной спортплощадки и парковки появится еще один корпус. Алгоритм действий Приобретая жилье на этапе котлована, действительно следует быть более внимательным, чем при покупке квартиры в готовом доме.
Нужно тщательно подходить к выбору самой новостройки, анализировать локацию, в которой она строится, и не поддаваться искушению вложить средства в самый дешевый проект: огромные скидки и демпинговые цены не могут не вызывать вопросов, особенно учитывая сильно возросшую за последнее время себестоимость строительства. Предлагаем вам действовать по стандартизированной схеме, которую подробно раскрываем далее.
Если же человек вкладывает денежные средства в покупку строящегося жилья на стадии котлована, то ему потребуется ждать получения ключей от своего жилья в среднем 2-3 года. Но есть возможность купить новостройку с небольшим сроком сдачи, например, 2-3 месяца. В таком случае срок ожидания ввода новостройки в эксплуатацию будет не таким уж долгим, при этом покупатель получить все преимущества, которые получают люди, приобретающие жилье у застройщика, например, пониженную ставку по ипотеке. На рынке недвижимости в настоящий момент есть много вариантов, где можно найти квартиры от застройщика на этапе строительства с быстрым сроком сдачи. Риски недостроя Покупая квартиру на строительства, нужно учитывать риски того, что жилье будет не достроено. В некоторых случаях дольщики могут получить ключи от своих квартир спустя долгие годы с того момента, когда был запланирована приемка объекта. Например, в ЖК «Марьино Град» в Новой Москве дольщики смогли въехать в свое жилье спустя 10 лет, после того, как они подписали договоры долевого участия с застройщиком.
Читайте также: Топ-5 самых масштабных долгостроев Москвы. В настоящее время сейчас от риска недостроя дольщиков эффективно застраховало Агентство страхования вкладов АСВ, которое страхует вклады до миллиона рублей, а также страхует денежные средства на эскроу-счетах до 10 миллионов рублей. И если покупатель не получает свою квартиру в указанный в договоре ДДУ с застройщиком срок, то Агентство сразу же возмещает эти деньги. В этом плане государство позаботилось о правах дольщиков. Но нужно учитывать, что максимальная сумма страхования АСВ от недостроя составляет до 10 млн рублей, если человек покупает квартиру дороже, например, за 30 млн рублей, то тут нужно учитывать эти риски и, что разницу в 20 млн ему придется возвращать через сложную и длительную процедуру банкротства застройщика. Приобретатель квартиры на стадии котлована, всегда должен закладывать в сделку риск того, что ЖК не будет достроен в установленный срок. При заключении ДДУ следует выбирать проекты от крупных надежных застройщиков, которым доверяет рынок и эксперты. Таких застройщиков большое количество в разных районах Москвы и других регионов, поэтому обращаясь к которым, у покупателя сводится к минимуму риск того, что он попадет на долгострой.
Чтобы узнать больше, порой достаточно посетить официальный сайт. Там выкладываются декларации, документы, разрешительные бумаги, размещается вся информация по реализованным, запланированным объектам. Посмотрите, как точно раньше выполнялись обязательства, настолько довольны результатами покупатели. Помогут городские форумы, социальные сети. Региональные власти всегда публикуют данные по строительным фирмам, ведущим незаконную деятельность. Доступ к ним открыт каждому. Например, можно посетить сайт Минстроительства, Единый реестр застройщиков России. При изучении информации обращайте внимание на: опыт в сфере реализации жилищных комплексов, домов; количество успешно сданных проектов; случаи с переносами сроков, замораживаниями; наличие судебных споров, жалоб. Посмотрите партнеров. Если это крупные финансовые учреждения, известные подрядчики — организации можно доверять. Какие документы должны быть? Проверка юридических соответствий тоже важна. Ответственный девелопер всегда располагает: учредительными бумагами, инвестиционными контрактами, проектными документами, декларацией; разрешительной, правоустанавливающей документацией на участок земли, где ведется стройка; бухгалтерией за три последних года ; технико-экономическими обоснованиями, лицензиями, допуском СРО; договором страхования или поручительства. Федеральный закон требует от застройщиков размещать все это на официальном сайте, чтобы каждый клиент, при желании, мог ознакомиться.
Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму
На этапах котлована цена опускается на 30% от стоимости жилья на последней стадии. В 17 году покупала на стадии ДО КОТЛОВАНА. Выгодно ли еще покупать квартиры в домах на этапе котлована и какие возможны риски для покупателей в этом случае, какие плюсы и минусы при покупке готовой квартиры в новостройке — в материале Финансов
Что такое котлован и почему покупать квартиру в начале стройке выгодно
С июля 2019 года на российском рынке недвижимости станут обязательными эскроу-счета. Они меняют нынешний порядок долевого строительства. Теперь застройщик не будет напрямую получать деньги покупателей.
Именно в этот момент финансовые гарантии превращаются в деньги, говорит гендиректор агентства недвижимости «Прайд групп» Алексей Бондарев.
Возможно, мы увидим несущественное увеличение срока сдачи домов, но это в большей степени коснется более молодых компаний, полагает эксперт Финтолка. Основные застройщики готовы работать на российских строительных материалах и обходиться внутренним рынком труда. Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд групп»: — Риск задержки сдачи дома был всегда, и тут нужно осторожно выбирать девелопера.
Лучше досконально изучить историю застройщика и выбирать компанию полного цикла, которая производит не только дома, но и строительные материалы. И желательно с историей. Как правило, квадратный метр у таких компаний стоит дороже, но и риск сводится к минимуму.
Продавать новостройку на стадии котлована однозначно не стоит. В текущей волатильности с рублями оставаться довольно рискованно. Исторически недвижимость всегда была последним бастионом безопасности для парковки средств.
Но тут нужно подходить с умом и не руководствоваться в выборе объекта только ценой. Как сберечь деньги на фоне кризиса: инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга Обманутые дольщики: накроет или нет Эксперты рынка недвижимости в большинстве считают, что обманутых дольщиков быть не должно, потому как государство поддерживает строительную отрасль. Этим же законом упрощена процедура постановки на учет объектов капитального строительства, что удешевит и сократит сроки ввода объекта в эксплуатацию».
Владислав Журавлев, советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Однако эксперты Финтолка прямо говорят о риске того, что целый ряд проектов может остаться недостроенным.
Одновременно наравне с плюсами сделка по покупке подобного жилья имеет и риски. Несмотря на защиту законодателем интересов дольщиков, всегда есть вероятность возникновения проблем с застройщиком. Например, несвоевременная сдача, продление сроков строительства, отказ в возврате средств. Такие моменты приведут к длительным разбирательствам и вопрос, получит ли квартиру покупатель в итоге, останется открытым. К минусам покупателя при выборе приобретения квартиры таким способом относят: - ожидание окончания работ тем более, если застройщик по каким-то причинам продлевает сроки ; - возможность двойной продажи квартиры, когда в результате у одной жилплощади окажутся два и более приобретателя; - не всегда банки идут на ипотечное кредитование таких проектов; - сложности при защите своих прав, если был подписан предварительный договор покупки-продажи он не регистрируется в реестре. Как купить квартиру на стадии котлована: советы При решении купить такую квартиру следует внимательно отнестись к выбору застройщика. Лучше, если выбранная организация имеет готовые проекты.
Невозможно точно предсказать уровень инфляции, процентные ставки банков во всем цикле строительства, стоимость стройматериалов. Следовательно, через 3-4 года предложение на рынке жилья сократится, а цены вырастут. Кроме того, часть россиян готовы продать свои квартиры дешевле рыночной цены, чтобы покинуть страну. Между тем аналитики прогнозируют слабый покупательский спрос на жилую недвижимость в 2023 году при все еще высоком объеме предложения.